1. OR – (Kauf- und Werkvertragsrecht)
Per Januar 2026 kommt es zu Änderungen im Kauf- und Werkvertragsrecht, wobei die Normen zum Teil zwingenden Charakter haben.
Insbesondere die heute vielerorts praktizierte Abtretung der Mängelrechte (welche dann direkt gegenüber den Subunternehmern geltend gemacht werden mussten) ist künftig nicht mehr möglich. Damit begegnet der Gesetzgeber den in Lehre und Rechtsprechung aufgeworfenen Problemen in diesem Zusammenhang.
Mit der Gesetzesänderung können somit gewisse kantonale Musterurkunden, aber auch die SIA-Normen (vgl. die nachstehenden weiteren wichtigen Punkte der Gesetzesänderung), insbesondere SIA-Norm 118, nicht mehr unverändert angewendet bzw. für anwendbar erklärt werden.
Weitere Änderungen betreffen namentlich:
Rügefrist: neu mindestens 60 Tage, auch bei verdeckten Mängeln
Neu gilt bei Mängeln bei unbeweglichen Werken eine zwingende Rügefrist von 60 Tagen. Darunter fallen auch Mängel bei beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden sind und Mängel eines Werkes, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist. Die Vereinbarung von kürzeren Fristen ist unwirksam (vgl. OR Art. 201 Abs. 4, 219a Abs. 1, 367 Abs. 1bis, 370 Abs. 4).
Dennoch ist bei Kenntnis eines Mangels immer noch möglichst früh zu reagieren, um Mangelfolgeschäden zu vermeiden (vgl. Schadenminderungspflicht).
Verjährungsverkürzung verboten
Die 5-jährige Verjährungsfrist bei der Mängelrüge für unbewegliche Werke ist teilzwingend und kann nicht zu Lasten des Käufers/Bestellers abgeändert werden (vgl. OR Art. 219a Abs. 3, 371 Abs. 3).
Zwingende Nachbesserungspflicht des Verkäufers
Bei Mängeln von neu zu errichtenden Bauten und Bauten, welche weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet wurden, kann unentgeltliche Verbesserung verlangt werden. Dieses Nachbesserungsrecht kann weder vorgängig eingeschränkt noch ausgeschlossen werden (vgl. Art. 219a Abs. 2, 368 Abs 2 und 2bis).
2. ZGB – (Gesetzliche Pfandrechte)
Präzisierung der Ausschlusskriterien
Damit bei anerkannten oder gerichtlich festgestellten Forderungen von Handwerken und Unternehmern kein Pfandrecht verlangt werden kann, muss der Eigentümer neu neben der angemeldeten Forderung nicht mehr eine zeitlich unlimitierte Sicherstellung der Verzugszinsen leisten, sondern lediglich für Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren (vgl. ZGB Art. 839 Abs. 3).
Hier geht’s zur Gesamtliste der geänderten oder neuen Bundeserlasse per 1.1.2026 (Link: Inkrafttreten im Januar 2026 | Fedlex (admin.ch)).