Am 1. Januar 2026 traten wesentliche Änderungen im Bauvertragsrecht in Kraft, welche die Gewährleistung bei Kauf- und Werkverträgen betreffen. Ziel des Gesetzgebers war, die Rechte von Bauherrschaften sowie von Käuferinnen und Käufern zu stärken und bestehende Rechtsunsicherheiten auszuräumen.
Die wichtigsten Änderungen im Überblick:
Zwingendes Nachbesserungsrecht
Gemäss Art. 219a Abs. 2 E-OR hat die Käuferschaft einer noch zu errichtenden Baute oder einer Baute, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet wurde, einen zwingenden Anspruch gegenüber der Verkäuferschaft auf unentgeltliche Nachbesserung von Baumängeln. Gemäss Art. 368 Abs. 2bis E-OR besteht dieser zwingende Anspruch auch im Werkvertragsrecht zwischen Bauherrschaft und Werkersteller. Der Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung kann nicht im Voraus eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
- Praxishinweis: Der Nachbesserungsanspruch betrifft insbesondere auch private Verkäuferschaften; er akzentuiert sich bei Käufen ab Plan / Kauf von Neubauten, sofern dann innert 2 Jahren weiterverkauft wird; es wird empfohlen, in geeigneter Weise auf dieses Thema aufmerksam zu machen.
Zwingende Rügefrist von 60 Tagen
Die Frist zur Anhebung einer Mängelrüge beträgt beim Grundstückskauf (Art. 219a Abs. 1 E-OR) sowie bei einem unbeweglichen Werk und bei beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert werden (Art. 367 Abs. 1bis E-OR), neu 60 Tage (bisher waren Mängel sofort nach ihrer Entdeckung zu rügen). Eine vertragliche Verkürzung dieser Frist ist nicht möglich.
Verjährungsschutz von 5 Jahren
Bei Mängeln an Grundstücken, unbeweglichen Werken sowie beweglichen Werken, die bestimmungsgemäss in unbewegliche Werke integriert werden, gilt wie bisher eine fünfjährige Verjährungsfrist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen. Diese kann jedoch nicht mehr zu Lasten der Käufer- bzw. Bestellerschaft abgeändert werden (Art. 219a Abs. 3 E-ORund Art. 371 Abs. 3 E-OR).
Realsicherheit beim Bauhandwerkerpfandrecht
Gemäss Art. 839 Abs. 3 E-ZGB muss die Eigentümerschaft neben der Forderung selbst auch die Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren sicherstellen, um die Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts im Grundbuch abzuwenden.
Verhältnis zur Norm SIA 118
Die neuen Bestimmungen stimmen in wesentlichen Punkten mit der SIA-Norm 118 überein, insbesondere beim zwingenden Nachbesserungsrecht und der fünfjährigen Verjährungsfrist. Unterschiede bestehen jedoch bei den Rügefristen: Während die Norm eine sofortige Rüge nach zwei Jahren vorsieht, schreibt das Gesetz künftig eine Mindestfrist von 60 Tagen für alle, also auch später entdeckte Mängel vor. Diese gesetzliche Regelung gilt zwingend und verdrängt die entsprechenden Bestimmungen der SIA-Norm 118 für ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossene Verträge.
Rechtslage für Verträge vor dem 1. Januar 2026
Für Verträge, die vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossen bzw. öffentlich beurkundet werden, findet weiterhin das bisherige Recht Anwendung. Dies gilt auch dann, wenn die betreffende Baute erst zu einem späteren Zeitpunkt erstellt oder fertiggestellt wird. Für die Bestimmung des anwendbaren Rechts ist ausschliesslich der Zeitpunkt des Vertragsschlusses massgeblich (nicht etwa der der Eigentumsübertragung).