D’importantesmodifications du droit contractuel de la construction sont entrées en vigueur le 1er janvier 2026, concernant la garantie dans le cadre des contrats de vente et d’entreprise. L’objectif du législateur était de renforcer les droits du maître d’ouvrage et de l’acheteur et de lever des incertitudes juridiques.
Synthèse des principales modifications :
Droit impératif à la réparation des défauts
En vertu de l’art. 219a, al. 2, P-CO, l’acheteur d’une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente est en droit d’exiger la réparation des défauts aux frais du vendeur. En vertu de l’art. 368, al. 2bis, P-CO, ce droit impératif s’applique aussi au contrat d’entreprise liant le maître d’ouvrage et la personne qui a conçu l’ouvrage. Le droit à la réparation sans frais des défauts ne peut pas être restreint ou exclu à l’avance.
- Information pratique : Le droit à la réparation concerne notamment aussi les vendeurs particuliers ; il est encore plus marqué pour les achats sur plan ou de constructions nouvelles dès lors que le bien est revendu dans les 2 ans ; il est conseillé d’alerter de manière appropriée sur ce sujet.
Délai impératif de 60 jours pour signaler des défauts
Le délai pour signaler des défauts passe à 60 jours pour l’achat d’un immeuble (art. 219 a, al. 1, P-CO) ainsi que dans le cas d’un ouvrage immobilier ou d’un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné (art. 367, al. 1bis, P-CO) ; auparavant, les défauts devaient être signalés immédiatement après leur constatation. Il n’est pas possible d’imposer par contrat un délai plus court.
Délai de prescription de 5 ans
En cas de défaut constaté sur un immeuble, un ouvrage immobilier ou un ouvrage mobilier intégré dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel il est normalement destiné, le délai de prescription est toujours de cinq ans pour exercer une action en garantie. Toutefois, ce délai ne peut plus être modifié au détriment de l’acheteur ou du maître (art. 219A, al. 3, E-CO et art. 371, al. 3, E-CO).
Garantie réelle pour l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs
En vertu de l’art. 839, al. 3, P-CC, le propriétaire doit fournir des sûretés non seulement pour la créance mais aussi pour les intérêts moratoires pour une durée de dix ans ; à défaut, l’hypothèque des artisans et des entrepreneurs peut être inscrite au registre foncier.
Rapport avec la norme SIA 118
Les nouvelles dispositions correspondent en plusieurs points essentiels à la norme SIA 118, notamment en ce qui concerne le droit impératif à la réparation et le délai de prescription de cinq ans. Des différences existent toutefois en ce qui concerne les délais pour signaler un défaut (avis de défaut) : si la norme prévoit un signalement immédiat après deux ans, la loi impose désormais un délai minimum de 60 jours pour tous les défauts, même ceux découverts plus tard. Étant impérative, cette disposition légale prévaut sur les règles prévues en la matière par la norme SIA 118 pour tout contrat signé à partir du 1er janvier 2026.
Situation juridique des contrats signés avant le 1er janvier 2026
Pour les contrats signés ou authentifiés avant le 1er janvier 2026, les anciennes règles continuent de s’appliquer, et ce même si les ouvrages en question sont conçus ou achevés à une date ultérieure. Pour déterminer le droit applicable, seule la date de la signature du contrat fait foi (et non pas celle du transfert de propriété, par exemple).