CO – (Droit des contrats de vente et d’entreprise)
Certaines des modifications du droit des contrats et d’entreprise qui entreront en vigueur dès janvier 2026 ont un caractère impératif.
En particulier, la pratique courante de céder les droits liés à la garantie pour les défauts (qu’il faut dans ce cas faire valoir directement auprès du sous-traitant) ne sera plus admise. Le législateur répond ainsi aux problèmes soulevés à cet égard dans la doctrine et la jurisprudence.
Suite à cette modification législative, certains modèles d’actes établis par les cantons mais aussi les normes SIA (cf. ci-après les autres points importants de la révision), notamment la SIA 118, ne pourront plus être utilisés tels quels ni être déclarés utilisables tels quels.
Les autres modifications concernent notamment :
Le délai pour signaler des défauts, passé à 60 jours au minimum, y compris pour les défauts cachés
Pour tout défaut constaté sur un ouvrage immobilier, un délai impératif de 60 jours s’applique désormais pour le signaler. Sont également concernés par ce délai les défauts constatés sur une chose mobilière intégrée dans un ouvrage immobilier conformément à l’usage auquel elle est normalement destinée, ainsi que ceux constatés sur un ouvrage conçu par un architecte ou un ingénieur et servant, conformément à l’usage auquel il est normalement destiné, de base pour la construction de l’ouvrage immobilier. Toute convention imposant des délais plus courts est nulle (cf. CO, art. 201, al. 4, art. 219a, al. 1, art. 367, al. 1bis, art. 370, al. 4).
Il convient toutefois de toujours réagir au plus vite une fois que l’on a connaissance d’un défaut, afin d’éviter les dommages consécutifs à celui-ci (cf. obligation de réduire le dommage).
L’interdiction de réduire le délai de prescription
Le délai de prescription de 5 ans prévu pour le signalement de défauts sur un ouvrage immobilier est en partie impératif et ne peut pas être modifié au détriment de l’acheteur/du maître (cf. CO, art. 219a, al. 3, art. 371, al. 3).
L’obligation impérative du vendeur de réparer les défauts
En cas de défauts d’une construction devant encore être érigée ou ayant été érigée moins de deux ans avant la vente, une réparation sans frais peut être exigée. Ce droit à la réparation ne peut être ni restreint ni exclu au préalable (cf. art. 219a, al. 2, art. 368, al. 2 et 2bis).
2. CC – (Hypothèques légales)
Précision des critères d’exclusion
Afin qu’il ne soit pas possible d’exiger une hypothèque pour les créances d’un artisan ou d’un entrepreneur qui ont été reconnues par le propriétaire ou établies par le juge, les sûretés que doit fournir le propriétaire pour couvrir, outre la créance enregistrée, les intérêts moratoires, ne sont plus requises sans limitation de durée mais seulement, en ce qui concerne les intérêts moratoires, pour une durée de dix ans (cf. CC, art. 839, al. 3).
Vous trouverez ici la liste des actes fédéraux modifiés ou nouveaux au 1.1.2026 (lien : Entrée en vigueur en janvier 2026 | Fedlex (admin.ch))